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中经评论:新发展模式是破解难题治本之策
2024/1/10 经济日报

  房地产市场进入本轮调整周期后,中央及有关部门和地方政府均出台了大量促进房地产市场企稳回升的调控措施。2023年房地产市场呈现前高中低后稳态势。但总体而言,市场仍处于调整周期,并将持续一段时间,房地产市场仍面临不少问题。构建房地产发展新模式,是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

  构建新发展模式,是因为我国房地产市场发展正在进入新阶段。房地产市场已走过20年持续高速扩张历程,不可能持续保持高增长,进入新阶段是大势所趋,出现调整是正常现象。这种调整有利于淘汰落后产能,有利于结构优化,有利于房地产业高质量发展。中央提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,新形势就在于我国总体告别了住房短缺,住房供求基本平衡,局部甚至出现过剩。

  构建新发展模式,是因为旧模式走不通了。当前我国房地产市场面临的困境,根本原因在于过去房地产行业形成的“高周转、高杠杆、高负债”的“三高模式”。旧模式已经难以为继,必须向新模式转变,探索新发展路径。

  人们都在问,什么是房地产新发展模式?新发展模式不应该仅是定义出来的,更应该是探索出来的,是自下而上逐步形成的。在我们的期待中,新发展模式应该是相关制度保障更加完善,市场与保障共进,租购并举,开发与经营、服务并重,增量住房与存量住房协同发展,商品房品质上乘,居民居住条件持续改善,企业运行平稳,市场健康发展。

  构建新发展模式,须建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。新模式需要解决过去这四个要素错配带来的供求、房价收入、租金等失衡问题。要从要素资源科学配置入手,适应人口向城市群、大城市流动的趋势,适应老龄化、生育政策变化带来的人口结构变化,加强住房与土地金融资源的联动,建立以人为核心的要素联动机制。根据人口变化确定住房需求,根据住房需求科学安排土地供应、配置金融资源,实现以人定房、以房定地、以房定钱,防止市场大起大落。

  构建新发展模式,须完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。包括改革开发方式、融资方式、销售方式,加快推进商品房现房销售,探索建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度,形成房屋安全长效机制,让房屋全生命周期安全管理有依据有保障。

  构建新发展模式,须实施好“三大工程”建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题。“三大工程”是规划建设保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。各界高度关注规划建设保障性住房,保障性住房建设拓展了配售型保障性住房的新路子,最终实现政府保障基本需求,市场满足多层次改善性住房需求。新模式下,宜建立租购并举的住房制度,解决好居民的住房问题,让他们放开手脚奋斗。

  构建新发展模式,要下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道。好房子好在哪儿?就是要绿色、低碳、智能、安全,让群众住得健康,用得便捷,成本又低,还放心安心。好房子须规范先行,宜完善住宅项目规范,从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手,提高住宅建设标准。要强化科技驱动,研究面向未来的好房子建造技术,发挥好科技创新平台对建造的支撑作用。

  新发展模式下,房地产市场将有广阔发展空间。我们要坚定信心,不能房地产一调整,就觉得行业会一蹶不振。现在处在经济转型升级和高质量发展阶段,人均GDP刚刚超过1.2万美元,城镇化率按常住人口统计是65.2%,按照户籍人口统计城镇化率仅为47.7%。城镇化无论从数量还是从质量看,都有较大提升空间,这意味着刚性需求和改善性需求仍然较大。我国已实现全面小康,人均住房面积达到41平方米左右,但结构上中小户型偏多,人均住房间数也不高,随着生活水平提高,住房的改善性需求潜力非常大。我国房地产实现高质量发展、可持续发展,仍然有坚实支撑。(本文来源:经济日报 作者:亢舒)



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